منتدى الخليج - ٧٧٪ من المخزون الاستراتيجي العمراني في الرياض أراض بيضاء

٧٥٪ من الأراضي السكنية تحقق احتياجات ذوي الدخل المرتفع

٧٧٪ من المخزون الاستراتيجي العمراني في الرياض أراض بيضاء

http://s.alriyadh.com/2010/12/06/img/436855485682.jpg

الرياض - خالد الربيش
تعد الأراضي الفضاء - سواء كانت المطورة أو غير المطورة - من أهم العناصر التي تعتمد عليها الطاقة الاستيعابية لمدينة الرياض، وقد أظهرت دراسة التطور العمراني (لاستعمالات الأراضي بمدينة الرياض في عام ١٤٣٠ه) استمرار النمو السريع للمنطقة العمرانية في مدينة الرياض خصوصاً في الاتجاهين الشمالي الشرقي والشمالي، كما أظهرت ارتفاعاً في مساحة الأراضي المطورة بين عامي (١٤٢٥ - ١٤٣٠ه) بمقدار (١٧٦ كم٢) أي بمعدل زيادة بلغت (١٨٦٪)، كما تشير الدراسة إلى أن النسبة العظمي من التغير في استعملات الأراضي تم على الأراضي البيضاء بمساحة بلغت (١٦٥ كم٢).
وتبلغ مساحة الأراضي المطورة في مدينة الرياض قرابة (٧٤٩ كم٢) من دون احتساب الشوارع، ويحتل الاستعمال السكني أكبر مساحة من المناطق المظورة بنسبة تبلغ (٢٩٪)، ويزيادة مقدرها (٣٥ كم٢) عما كان عليه في العام (١٤٢٥ه)، أما الأراضي البيضاء (أو الأراضي غير المطورة) فتشكل الجزء الأكبر من مساحة مدينة الرياض حتى حدود حماية التنمية (البالغ مساحته ٥٣٠٠ كم٢) بنسبة تصل إلى (٧٧٪)، وهي تمثل المخزون الاستراتيجي العمراني بعيد المدى.
تستحوذ مدينة الرياض على رصيد ضخم من الأراضي السكنية المخططة والتي لم يتم تطويرها بعد والتي تفي بالاحتياجات اللازمة على مدى العشرين سنة القادمة، ويتم في الغالب حجز الأراضي للمضاربات العقارية وعدم إتاحتها في السوق للتطوير، خاصة الأراضي المخدومة بالمرافق العامة، وتعتبر زيادة كثافة التطوير أحد أبرز الأساليب المناسبة لزيادة استغلال الأراضي والحد من التوسع العمراني، إلا أن سياسات الكثافات السكنية في المدينة لا تزال تحتاج إلى وسائل تنفيذية تساعد في تطبيقها بالشكل الوارد في المخطط الاستراتيجي.
وتوفر المخططات المعتمدة قطع أراض سكنية بمتوسط مساحة (٧٦٥م٢)، إلا أنه واقعياً هناك إعادة لتقسيم هذه الأراضي لقطع أصغر تتواكب مع الطلب المرتفع على الأحجام الصغيرة، وتشكل إعادة تقسيم الأراضي المعتمدة المساحة والقابلة أن تكون وحدات دوبلكس أو فيلات صغيرة نسبة تزيد على (٢٥٪)، والتي يمكن أن توفر جزءاً قليلاً من طلب الأسر الشابة وذوي الدخول المتوسطة والمنخفضة. أما بقية الأراضي في المخططات المعتمدة والتي تشكل (٧٥٪) فإنها تفي بنسبة عالية من متطلبات ذوي الدخل المرتفع والمتوسط المرتفع، ونظراً لانخفاض كثافات المخططات المعتمدة والأبعاد الاقتصادية والبيئية والاجتماعية فيقترح المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض السماح بإعادة تخطيط هذه المخططات، حيث يمكن أن تتنوع وتتضاعف فيها الوحدات السكنية، ولتحقيق ذلك يوصى بما يلي:
* السماح بإعادة تخطيط وتنظيم الأحياء السكنية المعتمدة لرفع طاقتها وأدائها بالنسبة للاستخدام والسلامة والأمان والخصوصية والترفيه.
* توجيه المخططات المستقبلية غير المتعمدة لتوفير نسبة من الطلب الإسكاني المرتفع لذوي الدخل المنخفض والمحدود.
* وضع الأنظمة والإجراءات والتحفيز المطلوب لتخطيط مواقع الشقق وأحجامها وتصميمها لتوفر نسبة من الطلب لإسكان الأسر متوسطة الحجم والأسر الثنائية المنخفضة ومنخفضة الدخل.
* تشجيع وتحفيز إعادة تخطيط الأحياء المعتمدة، وإيجاد معايير تهدف إلى التنوع والتيسير والاستدامة.
* يكون معدل مسطح مساحة قطع الأراضي في المخطط المتعمد في حالة التقسيم (٢٠٠ - ٤٠٠م٢) للفيلات والدوبلكسات بدلاً من ٦٥٠م٢)، وفي الأراضي غير المخططة (٢٩٨م٢) بدلاً من (٧٦٥م٢).
* أهمية إيجاد معايير لتصميم الشقق السكنية، بحيث تتناسب اجتماعياً وبيئياً مع احتياجات المجتمع السعودي.
* مراجعة تنظيمات بناء المساكن واشتراطات المخططات السكنية وإعادة صياغتها لترتبط بخصائص الإسكان الناتج عنها من ناحية النوع والكم والتكلفة، لتوافق متوسط دخول المواطنين وإمكانياتهم المالية.
الطلب المستقبلي على المساك5ن في مدينة الرياض
من المتوقع أن يزيد الطلب على الإسكان بناءً على النمو في معدلات تكوّن الأسر الجديدة، والتي يتوقع أن تنمو بتوتيرة جيدة يبلغ متوسط نسبتها (٢.٧٤٪) سوياً، خصوصاً أن غالبية السكان كم شريحة الشباب وصغار السن، فأعمار أكثر من (٥٠٪) من السكان تقع تحت عشرين سنة، ومن ثم تُظهر التوقعات أن الرياض في حاجة إلى قرابة (٢٠ - ٢٥ ألف وحدة سكنية سنوياً) في المتوسط حتى عام ١٤٤٥ه، ويتوقع أن تتراوح مسطحات الوحدات السكنية من وحدات صغيرة بواقع (٦٠م٢) بالنسبة لسكن العزاب والأسر ذات الدخل المنخفض إلى المساحات الكبيرة جداً للفيلات الكبيرة والقصور، ويدل هذا التفاوت الكبير في المسطحات على أن الإسكان ليس متجانساً على مستوى المدينة، ويتبع ذلك تفاوت كبير أيضاً في الكثافات السكنية؛ ففي مناطق الشقق قد تصل الكثافة إلى أكثر من (٢٠٠٠ شخص/ هكتار) في أجزاء من المدينة القديمة التي يسكنها ذوو الدخل المتخصص وغير السعوديين وهو ما يتباين بشكل ملحوظ مع المناطق التي تضم الفلل الكبيرة والقصور، حيث قد تصل الكثافة إلى أقل من (٢٠ شخصاً/ هكتار) ويبلغ صافي الكثافة العمرانية (٣٨ وحدة سكنية/ هكتار) على مستوى المدنية بحسبما أظهرت (دراسة التطور العمراني لاستعمالات الأراضي بمدينة الرياض في عام ١٤٣٠ه).